전세금 2.5억, 3년 동안 2번 집 경매 넘어간 경험(ep.3 임의 경매 신청, 낙찰)

목차(시간 흐름도)

1. 강제경매통보(21년 10월)

2. 배당요구 신청서 제출

3. 강제경매 종료

4. 소유권이전청구권가등기(21년 11월)
5. 임의경매 신청(23년 3월)

6. 낙찰(23년 12월)
7. 배당받을 예정, 새로운 집 매매계약 예정

 

 

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5. 임의경매 신청

 

이번 포스팅에서는 임의경매 신청과 경매 낙찰까지의 과정에 대해 공유해보겠습니다.

집 계약기간 : 2021.1.27. ~ 2023.1.26.


집주인의 채무 상환능력으로 보았을 때 전세보증금 2억 5천을 받지 못할 것이라는 느낌이 있었습니다. 2022년 12월경, 이를 대비하기 위해 집주인을 만나서 이사할 예정임을 통보하고 내용을 녹음했습니다. 이때 좀 화가 났던 게 다음 임차인을 구하던가 아니면 매매 대상자를 구하던가 계획을 세워야 하는데 집주인은 가만히 있던 것이었습니다.(나중에 알고 보니 4층 모텔 건물은 이미 넘어갔고, 10억 상당의 본인 집이 경매 중이었습니다.)

 

저희 부부는 집주인을 만난 뒤부터 직접 사람을 구해 주려 노력합니다. 당근의 부동산에 글을 올려주고, 부동산 업자와 통화하며 집을 매물에 내놓습니다. 2번째 화났던 것은 집에 나가지 않으면 매매 시세보다 저렴하게 급매로 내놓아야 하는데 끝까지 3억에 거래하려고 하더군요.

 

23년 2월경, 3번째 화가 납니다. 3일 정도 제 전화를 받지 않더군요. 그러면서 집요하게 전화하니 받더군요. 그리곤 제가 물어봅니다. 언제 보증금을 줄 수 있느냐 하니 기약 없이 조금만 더 기다려 달라고 합니다. 기약 없는 건 10년이 될 수도 있습니다. 그래서 바로 경매를 시작하리라 생각하고 법무사님과 상담합니다.


법무사 대행 수수료 비용은 60만 원, 법원 경매 수수료(감정료, 현황조사비, 신문공고료 등) 140만 원
그리고 모든 수수료는 경매가 종료되고 선순위 받을 수 있습니다.(채권 신청도 법무사님이 하실 예정)


23년 3월, 경매를 신청하며, 신청서, 녹취록 등을 법원에 제출했고, 경매 결정 허가가 떨어집니다. 이때부터 긴 시간과의 싸움입니다.


법원에서는 각 채권자에게 통보해야 하고, 감정평가 해야 하고, 배당요구 신청서를 받아야 합니다. 모든 과정을 기록에 남기기 위해 등기보내고, 반송되면 다시 보내고를 반복합니다.

 

6월에 법원에 가서 법무사님이 작성해주신 배당요구 신청서를 제출하고, 또 기다립니다. 경매 결정일로부터 경매 개시일까지 5개월 정도 걸릴 것 같았는데 9월이 되도록 법원으로부터 연락이 없어서 전화했더니 10월에 경매 일자 잡아준답니다. 법원 주무관들은 일 안 하고 미루나 봅니다. 독촉해야 함!

 

 

감정평가는 3억이었으나, 밑에 집이 2년 전에 2억 9천에 거래됐습니다. 따라서 1번 유찰될 것으로 생각하고 있었고 예상대로 그렇게 되었습니다.

 

6. 낙찰

 

2차 경매 개시(‘23년 12월 12일)
1회 유찰되면 4주 뒤 다시 경매 개시가 됩니다. 저는 날짜를 착각하여 달력에 잘못 써놨는데 법무사님이 전화 와서 말씀해주시더라고요. 2.55억에 낙찰 되었다고요.(감평가는 3억, 보증금은 2.5억입니다)

 

 

야호!
오랜 기간동안 고민하고 걱정하고 공부한 것이 마치 막힌 하수구 일부가 터진 것 같은 느낌이었습니다.

 

여기서 중요한 사항이 저희 보증금은 2.5억입니다. 등기부등본으로 1순위 권리이지만, 배당금을 1순위로 받을 순 없습니다. 배당 순서는

1. 경매 집행 비용
2. 당해세(상속세, 증여세, 재산세 등)

3. 권리사항 순위


따라서 2.5억에 낙찰되더라도 앞서 들어간 200만 원 가량의 경매집행비용을 제외하면 임차인으로서 받는 배당금은 2.48억이 되기 때문에 저는 짐을 절 때 빼지 않을 계획입니다. 다행히 경락인이 2.55억을 쓴 것을 보면 그것까지 염두에 둔 것으로 생각됩니다.



그러면서 법무사님께서 앞으로 절차에 대해서도 설명해 주셨습니다.


2023.12.19. 매각허가결정 확정
법원에서는 주무관, 감정평가 등 절차상의 문제가 있는지 확인을 하고 확정을 합니다. 99% 정도가 확정되며, 저희도 확정이 났습니다.

2023.12.26. 법원에서는 경낙인에게 대금 지급 통보서를 등기로 보냈고

2024.1.29.경낙인은 이 기한까지 잔금을 내야 합니다.

(앞으로 결과는 다음에 포스팅하겠습니다)

글을 쓰는 시점(2024.1.4.)에서 앞으로의 계획을 기록하겠습니다.


2024. 1. 22.경낙인 잔금 납부(예상)
2024. 1. 23. 새집 매매 계약
2024. 1. 26. 배당요구 신청
2024. 1. 29. 신생아 특례 대출이자 신청
2024. 2. 23. 배당
2024. 2. 24. 잔금 납부
2024. 2. 24. ~ 2. 29. 베이크 아웃
2024. 3. 1. 집 이사

 

새집을 매매할 계획인데 대출을 받아야 하고, 베이크 아웃을 5일 정도 할 계획입니다.
새집증후군은 시멘트 등 각종 공사에 따른 유해물질로 호흡기, 피부 알레르기를 유발하는데
베이크아웃(보일러 30도 이상, 10시간, 5일)을 하여 독소를 빼내는 과정이 필요합니다.

 

(☞베이크아웃에 대해 자세히 알아보기)


경매기간중에 작년에 소중한 아이가 태어났습니다. 이제 3명의 가족이 앞으로 여정을 헤쳐 나가야 합니다. 가장으로서 무한한 책임감을 느낍니다. 앞으로 남은 기간 문제없이 이사했으면 좋겠네요.

 

 

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